房地产税，赶羊入圈：中国未来四大巨变

原创 罗天昊 天下城市 2023-04-25 21:19 发表于北京 罗天昊 著有《大国诸城》 致力于国家与城市战略 重点提要： 将财富从房地产转移到消费市场； 将权贵经济转变为阳光经济； 将社会结构从两极分化转变为橄榄型； 高房价催老，国家新增长极转移到内陆腹地； 民生艰难，举国之殇。 近日，国家宣布将全面实行不动产统一登记。房地产税出笼，时势已至。 第七次人口普查，已经尘埃落定，人口摸清楚了。 不动产登记，数据也已经成熟，房产也摸清楚了。 人房合一。 在强化普通居民产权的同时，坐拥数十上百套房的房姐房爷也将无处隐藏。为今后房地产税的征收奠定了数据基础。 中美贸易战，加上疫情影响，中国经济到了最危险的时刻，挑战不在外部，而在内部。房地产绑架了中国经济，尤实体经济萎缩，国民财富虚空。 2022年，中国全年社会消费品零售总额439733亿元，比上年下降0.2%。社会消费品零售总额与GDP比值为36.3%，低于全球水平。跌破40%大关，发达国家普遍达在70%左右，差距巨大。提振消费，至关重要。 此前中国的消费占比一直在30%左右长期徘徊，自 2012年来，中国的消费占比首次突破40%，此后逐年攀升，社会消费对于经济增长的拉动作用日益明显。 消费的崛起，背后是国家战略的变化。作为全球人口最多的大陆性国家，中国改革初期的三十多年，一直是外贸立国，同时，依靠高强度投资拉动经济，经济结构严重失衡。国家在进行供给侧改革的同时，需求侧也发生了巨大变化。随着高铁时代的到来，犹如美国十九世纪末一样，中国终于形成了统一的大陆市场的雏形。在国内国外双循环时代，国内消费逐步成为经济发展的决定性力量。 高耸的房价，已经成为制约部分城市消费能力的最大杀手。在本人研发《2020年中国城市消费能力排名》中，的尤其是大众惯性中认为强势的北京上海深圳等大城市，排名都非常靠后，消费能力受到严重抑制。 一叶落而知天下秋。 作为中国的政治、文化、科技中心，以及北方经济中心，作为中国拥有世界500强总部最多，拥有顶级富人最多的城市，北京的消费能力却并不强，零售消费与GDP比值仅为33.15%。同时，作为中国著名的经济之都，上海的社会消费品零售也很差，问题出在哪里？北京上海的钱，都跑到哪里去了？ 中国的钱，都跑到哪里去了？ （1）房价过高压制社会消费能力 北京上海等消费不振有两个原因。一是这些城市的财富主要流向房地产，社会消费被抽血。二是基尼系数过大，精英消费边际效应递减，穷人无力消费，整体消费乏力。 房产消费不计算入零售，所以，北京有天量的房屋买卖，在社会零售总额统计上并不体现。房地产压榨了其它领域的消费，导致北京居民在大众消费方面不足，对于经济发展的启示是，当下过高的房价，严重戕害经济，是经济全面发展之心腹大患。 上海与面临与北京类似的情况，高企的房价，使主力市民阶层在买房之后，就无力再进行大规模社会消费。 深圳最值得警醒。香港和广州的存在，固然削弱了深圳的消费能力。但是最核心的原因，还是房价。深圳近年房价飙升，严重压抑了商品消费能力。 深圳畸形的房价下，企业仍然能生存，青年仍然还留下，是因为在过去深圳的产业政策到位，还具备惯性，深圳曾经包容开放，青年仍在观望，若任由房价无节制膨胀，放任开放包容精神的衰退，未来五至十年，才看到深圳的衰退。 房地产与金融等与权力勾兑严重的行业的畸形繁荣，对于国家经济发展，造成了巨大的伤害。部分伪自由市场学者经常鼓吹房地产带动经济，带动了局部产业，却闭口不提因为地产抽干了国民财富，压抑了多少行业的发展。 当下，北京地产总价，已经超过了美国一年的国民生产总值，在此背后，是北京的社会消费品零售总额占GDP的比重，仅为33.15%，不仅低于全国平均水平，与南京、武汉、成都等城市更是差距巨大。无它，市民的钱都投到地产上了，大众消费受到制约。 通过对中国最大50个城市的研究，一个普遍的现象是，房价收入比高的城市，其社会消费品零售总额占GDP的比重就越低，大致体现一个规律：房价增长速度，与社会消费品零售总额的增长，呈反向关联。房价越上涨，家庭的储蓄需求越大，虽然价值纸面财富增长，但是用于社会消费品的购买支出，反大幅下降。 房价影响消费，立竿见影。2016年房价飙升，2017年，社会消费品零售总额占GDP的比重，马上从44.7%下降到44.3%。钱被房地产吸走了，社会消费没钱。 雪上加霜的是，长租公寓的系列爆雷，更是直接冲击了租赁市场，无数青年走上社会的第一笔生存资金，都被吞噬。 （2）基尼系数过大，贫富分化制约消费 边际消费递减，凯恩斯的著名假说。 个人，家庭，社会，国家都是如此。 富人阶层的消费支出，占其收入的比重越来越低，消费欲望也降低。若一国贫富分化太大，财富过于集中富豪阶层，将导致两头空的危险局面。富人少消费，穷人无力消费。国家整体消费萎缩，消费率降低。 北京虽然富人人数全国第一，但是基尼系数大，平民阶层消费能力，比起长三角和珠三角，差了不止一个档次。富人的消费，主要集中在奢侈品消费和服务消费方面，对零售帮助不大，而且很多富人去国外消费，财富并没有留在北京本土。 有趣的是，基尼系数与消费能力有内在逻辑关系。过去十年左右，是中国基尼系数最高的时期，2008年达到顶点，消费占GDP的比重，也萎缩和徘徊，一直到2009年下降到最低点，而最近几年，随着国家整肃贪腐势力，打击红顶商人，基尼系数下降。 在城市之间，基尼系数大的地方，消费能力也受到制约，特别是北京上海，贫富分化严重，富人的大众商品消费率低，高端消费却多落脚到国外以及奢侈品市场，对于大众消费拉动作用不大，而平民财富不足，也制约了大众消费，尽管有的城市GDP总量很大，但是过度贫富悬殊导向消费不足 共同富裕，不仅是道义要求与国家使命，也是国家经济强盛的理性选择。 中国消费占比低于全球水平。消费对经济贡献率严重低于发达国家。 很多人都说，中国缺少伟大的企业家，没有充足的本土消费能力，企业如何能够成长为参天大树？ 强大的消费能力，庞大的消费阶层，双剑合一，才能造就强盛的实体经济。 考验国家消费能力，看底层的穷人，而不是看顶层的富人。 这几年，消费能力最强的，是经济发展速度快，同时房价又维持相对合理的城市，比如武汉、成都、重庆等地。武汉和成都近年迈入十大城市，并且在消费能力上独霸前两位，经济发展模式相对健康。都大力承接东部产业转移，大力发展实体经济，市民富庶，消费结构合理，后劲强大。 赶羊入圈，尽早将国民财富从房地产引导到消费，对于中国未来至关重要。 （3） 调整社会阶层结构，造就良性消费结构 中国财富和阶层分布，属于典型的 “金字塔型”。权贵豪门极少数，中产相对少数，平民穷人绝大多数。远未形成以中产阶层为主体的橄榄型社会。 2003年至2022年，二十年来，中国基尼系数为一直在0.46以上，2008年达到最高的 0.491，前几年略回落到 0.46的水平，贫富分化严重，远超国际平均水平。 北京大学中国社会科学调查中心发布《中国民生发展报告2014》显示，中国实际基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产。香港更不得了，十大家族拥有超过全香港一半以上财富。 2023胡润亿万富豪榜显示：全球3112名10亿美元富翁当中，来自中国的超级富豪有969个，超过美国。北京达到109人，超过纽约。 中国经济总量并不是第一，但是富人总数却是第一。 说明什么？中国的贫富悬殊巨大。 再造社会，才能再造消费结构。 贫富悬殊不仅造成社会动荡，从经济发展上讲，也将造成低效，尤其是，贫富分化将导致总消费萎缩。 日本国民收入倍增运动，伴随的是打击财阀，美国主导的改革。 国家打击政商勾结的财阀，扶持搞实体经济的企业家；打击权力经济，提倡阳光经济。就是要调整阶层结构，经济结构。 （4） 高房价催老中国，内陆腹地核心城市崛起 最大的震撼，在于人口年龄结构。 中国的老龄人口已达到19.8%。青年不足，且从80世代、90世代、00世代，每十年的人口，都比上一个世代少几千万。00后比80后少几个亿。 高房价虽然对于地方财政收入，有巨大提振作用，但是长期来看，却制约了社会未来发展空间。 已经拖了很久，不得不解决了。 此前一直打雷不下雨，已经给了既得利益阶层足够的出清时间。 2012年，罗天昊曾提议，生二胎，奖十万。 也许，未来有胆魄的城市，也许会推动生二胎，奖房子。 不部分老龄化严重的三线以下城市，推行并不难。 已经有不少家庭，婆婆为生育的儿子媳妇奖励新房了。 改变中国人口结构，关键在于再造青年。 播种婴儿，收获青年。 部分松绑地产的城市，未来也应该有更大的容纳和收割人才与人口的能力。 当下部分内陆腹地的城市，如长沙、武汉、南昌、成都、郑州、重庆等，房价收入比相对北上深更合理，未来将有巨大发展潜力。 作者介绍 图片（图略） 罗天昊 战略学者，区域经济专家，国资委商业科技质量中心原研究员，著有《大国诸城》。 天下城市智库创始人 提出系列前瞻性战略设想。 2010年，罗天昊最早在国内提出“将央企总部迁出北京”的战略设想；2012年，罗天昊提出“迁官迁校迁央企”。至2020年，部分央企总部开始迁出北京。2022，部分大学总部宣布迁出北京。 2010年罗天昊撰文《香港模式的瓶颈》，提前十年洞察和预警香港危机。2015年被瞭望智库改编转发成“别让 *** 跑了”一文，借力打力，推动中国治港战略过渡到亲近平民；2019年，香港危机爆发，国家改变治港政策。 2010年，罗天昊在金融时报中文网撰文，提出废除计生，并引进移……